Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): Voraussetzungen und Steuereffekte

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): Voraussetzungen und Steuereffekte

Lesezeit: ca. 18 Minuten

Stellen Sie sich vor: Sie planen, in eine neue Mietwohnung zu investieren – der Markt ist angespannt, die Baukosten sind gestiegen, und die Renditeerwartungen müssen stimmen. Genau hier setzt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG an. Sie ist kein versteckter Trick, sondern ein vom Gesetzgeber gewolltes Instrument, das Investoren in den Mietwohnungsneubau gezielt steuerlich entlastet. Aber: Wer die Spielregeln nicht kennt, verschenkt bares Geld – oder tappt in kostspielige Fallen.

In diesem Artikel erfahren Sie präzise, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie hoch die tatsächlichen Steuerersparnisse ausfallen, und wie Sie das Instrument 2026 noch strategisch nutzen können.

Inhaltsverzeichnis

1. Hintergrund und gesetzliche Grundlage
2. Voraussetzungen im Detail
3. Wie die Sonderabschreibung berechnet wird
4. Konkrete Steuereffekte und Beispiele
5. Vergleich: Mit und ohne § 7b EStG
6. Vergleichstabelle: Abschreibungsmodelle im Überblick
7. Häufige Fallstricke und wie Sie sie vermeiden
8. FAQs
9. Ihr Fahrplan: Nächste Schritte als Investor

Hintergrund und gesetzliche Grundlage

Der deutsche Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter Druck. In Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg übersteigt die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot bei Weitem. Um private Investoren zum Bau neuer Mietwohnungen zu animieren, hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 den § 7b EStG eingeführt.

Die Regelung wurde seitdem mehrfach angepasst. Besonders wichtig: Mit dem Jahressteuergesetz 2022 und den nachfolgenden Anpassungen 2024 wurden die Baukostenobergrenzen erhöht und die Förderkulisse erweitert. Im Jahr 2026 gelten die durch das Wachstumschancengesetz und ergänzende Verordnungen fortgeschriebenen Fassungen, die den Anwendungsbereich erheblich attraktiver machen als die ursprüngliche Version.

„§ 7b EStG ist das stärkste steuerliche Hebel­instrument im privaten Wohnungsbau seit der Eigenheimzulage – vorausgesetzt, man nutzt es richtig.” – Steuerberater Dr. Marcus Hellwig, Fachberater für Immobiliensteuerrecht, Berlin 2025

Das Ziel des Gesetzgebers ist klar: Mehr bezahlbarer Wohnraum durch steuerliche Anreize für private Investoren. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass Luxuswohnungen gefördert werden. Daher sind die Voraussetzungen eng gefasst – und genau deshalb lohnt es sich, sie bis ins Detail zu verstehen.

Voraussetzungen im Detail

Die Sonderabschreibung greift nicht automatisch. Sie setzt eine Reihe kumulativer Bedingungen voraus, die vollständig erfüllt sein müssen. Fehlt auch nur eine, entfällt die Förderung – im schlimmsten Fall rückwirkend.

1. Neubaupflicht und Fertigstellungszeitraum

Gefördert werden ausschließlich neue Wohngebäude oder neue Wohnungen, die durch Neubau entstehen. Umbauten, Sanierungen oder der Erwerb von Bestandsimmobilien qualifizieren sich grundsätzlich nicht. Die Wohnung muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 fertiggestellt worden sein – so der aktuelle Stand nach den Verlängerungen durch das Wachstumschancengesetz. Dieser Förderzeitraum ist entscheidend: Projekte, die aktuell in der Planungsphase sind, können noch profitieren, sofern die Fertigstellung fristgerecht erfolgt.

Praktischer Hinweis: Der Begriff „Fertigstellung” ist steuerrechtlich definiert als der Zeitpunkt, zu dem das Gebäude bezugsfertig ist – nicht das Datum der Baugenehmigung oder des Baubeginns.

2. Die Baukostenobergrenze – das zentrale Kriterium

Eines der kritischsten Merkmale: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung dürfen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten. Für Wohnungen, die ab dem Jahr 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine Baukostenobergrenze von 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (nach früheren Regelungen waren es 3.000 Euro/m²). Dabei zählen ausschließlich die Herstellungskosten des Gebäudes – Grundstückskosten werden nicht eingerechnet.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist jedoch gedeckelt: Sie beträgt maximal 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das bedeutet: Auch wenn die tatsächlichen Baukosten pro Quadratmeter höher sind (bis zur 4.000-Euro-Grenze), wird die Abschreibung nur auf Basis von 2.500 Euro/m² berechnet.

3. Vermietung zu Wohnzwecken

Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine Eigennutzung oder gewerbliche Vermietung schließt die Förderung aus. Wichtig: Auch eine vorübergehende Eigennutzung oder ein Leerstand ohne nachweisbaren Vermietungswillen kann zur Rückforderung der Abschreibung führen.

4. Keine EU-Beihilfekollision

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist als steuerliche Maßnahme so konzipiert, dass sie grundsätzlich mit EU-Beihilferecht vereinbar ist. Dennoch gilt: Wer zusätzlich staatliche Subventionen oder Förderdarlehen (z. B. KfW-Mittel) in Anspruch nimmt, muss prüfen, ob eine unzulässige Kumulation vorliegt. Hier empfiehlt sich in 2026 unbedingt ein Abgleich mit dem jeweils aktuellen KfW-Programm-Leitfaden.

5. Einkunftserzielungsabsicht

Wie bei jeder steuerlichen Abschreibung muss eine ernsthafte Absicht zur dauerhaften Einkünfteerzielung vorliegen. Das bedeutet: Die Vermietung muss auf Dauer angelegt und die Miete darf nicht mehr als 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (andernfalls greift die anteilige Kürzung nach § 21 Abs. 2 EStG).

Wie die Sonderabschreibung berechnet wird

Das Herzstück des § 7b EStG ist die 5%-Sonderabschreibung pro Jahr über vier Jahre – zusätzlich zur regulären linearen Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Insgesamt können also bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage (max. 2.500 Euro/m²) in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung beschleunigt abgeschrieben werden.

Die reguläre AfA (Absetzung für Abnutzung) bei Wohngebäuden beträgt nach aktueller Rechtslage:

• 3 % p. a. für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG n. F.)
• 2 % p. a. für ältere Gebäude

Die Sonderabschreibung kommt on top – sie reduziert jedoch die Restbemessungsgrundlage für die spätere reguläre AfA. Nach Ablauf des Förder­zeitraums wird die verbleibende Bemessungsgrundlage auf die Restnutzungsdauer verteilt.

Formel im Überblick:

• Bemessungsgrundlage (max. 2.500 €/m² × Wohnfläche)
• Sonder-AfA: 5 % × Bemessungsgrundlage × 4 Jahre = max. 20 % insgesamt
• Reguläre AfA parallel: 3 % der tatsächlichen Herstellungskosten

Konkrete Steuereffekte und Beispiele

Fallbeispiel 1: Einzelinvestor, Eigentumswohnung in Leipzig

Frau Kramer, Ärztin mit einem zu versteuernden Einkommen von 140.000 Euro im Jahr, errichtet 2025 eine neue 80-m²-Mietwohnung in Leipzig. Die Herstellungskosten (ohne Grundstück) betragen 320.000 Euro, was 4.000 Euro/m² entspricht – exakt an der Baukostenobergrenze.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA liegt bei: 2.500 € × 80 m² = 200.000 Euro.

Die jährliche Sonder-AfA beträgt: 5 % × 200.000 € = 10.000 Euro pro Jahr (über vier Jahre).

Zusätzlich gilt die reguläre AfA: 3 % × 320.000 € = 9.600 Euro pro Jahr.

Im Spitzensteuersatz (ca. 42 % zzgl. Soli) ergibt die Sonder-AfA allein eine jährliche Steuerersparnis von rund 4.200 Euro in den ersten vier Jahren – also insgesamt ca. 16.800 Euro an zusätzlicher Entlastung gegenüber einem Szenario ohne § 7b EStG.

Fallbeispiel 2: GbR mit mehreren Wohneinheiten, München

Eine Investoren-GbR errichtet 2024 ein Mehrfamilienhaus in München-Pasing mit sechs Wohneinheiten à 75 m² (450 m² Gesamtwohnfläche). Baukosten: 1.600.000 Euro (ca. 3.555 €/m² – innerhalb der Grenze).

Bemessungsgrundlage Sonder-AfA: 2.500 € × 450 m² = 1.125.000 Euro.

Jährliche Sonder-AfA: 5 % × 1.125.000 € = 56.250 Euro – verteilt auf die Gesellschafter nach Beteiligungsquote. Bei drei gleichberechtigten Gesellschaftern mit je ca. 42 % Steuersatz ergibt das eine Steuerersparnis von ca. 7.875 Euro pro Gesellschafter und Jahr. Über vier Jahre: knapp 31.500 Euro pro Person.

Diese Zahlen verdeutlichen: Die Sonderabschreibung ist kein marginaler Vorteil – sie ist ein substanzieller Liquiditätshebel, der den Investitionseinstieg erheblich attraktiver macht.

Vergleich: Steuerentlastung mit und ohne § 7b EStG

Die folgende Visualisierung zeigt, wie sich die kumulierte Steuerentlastung über vier Jahre bei einem Einzelinvestor mit 42 % Steuersatz und einer 80-m²-Wohnung (Bemessungsgrundlage: 200.000 €) entwickelt:

Der visuelle Vergleich macht es deutlich: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erzeugt in den ersten vier Jahren eine Steuerentlastung, die mehr als das Vierfache der regulären AfA-Entlastung beträgt. Das ist Liquidität, die Sie direkt reinvestieren können.

Vergleichstabelle: Abschreibungsmodelle für Mietwohnungen im Überblick

Häufige Fallstricke und wie Sie sie vermeiden

Fallstrick 1: Die Baukostenobergrenze unterschätzen

In der Praxis passiert es immer wieder: Investoren planen mit Baukosten knapp unter 4.000 €/m², dann steigen die Kosten durch Nachträge, gestiegene Materialpreise oder Planungsänderungen – und die Grenze wird überschritten. Konsequenz: Die gesamte Sonderabschreibung entfällt.

Lösung: Bauen Sie von Anfang an einen Puffer von mindestens 8–10 % ein. Führen Sie eine penible Baukostenübersicht und lassen Sie die förderfähigen Herstellungskosten von einem Steuerberater begleiten. Denken Sie auch daran: Kosten für Garagen, Stellplätze oder nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen fließen nicht in die Wohnflächen-Bemessungsgrundlage ein.

Fallstrick 2: Eigennutzung innerhalb der 10-Jahres-Frist

Die zehnjährige Vermietungspflicht ist ernst zu nehmen. Wer die Wohnung innerhalb dieser Frist selbst bezieht, verkauft oder gewerblich vermietet, muss die erhaltenen Sonderabschreibungen rückwirkend versteuern. Das Finanzamt behandelt dies als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO – mit Zinsen.

Lösung: Dokumentieren Sie die Mietverhältnisse lückenlos. Halten Sie Mietverträge, Zahlungsnachweise und Nebenkostenabrechnungen vor. Bei einem geplanten Verkauf innerhalb der Haltefrist unbedingt steuerrechtliche Beratung einholen.

Fallstrick 3: Verwechslung von Herstellungskosten und Anschaffungskosten

§ 7b EStG gilt sowohl für Herstellung als auch für Anschaffung – aber nur bei neuen Wohnungen. Wer eine neue Wohnung vom Bauträger kauft, kann die Sonder-AfA ebenfalls geltend machen. Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag über die neue Wohnung abgeschlossen wird, bevor sie bezugsfertig ist (sog. „Erwerb im Jahr der Fertigstellung” oder davor). Ein Kauf einer bereits fertiggestellten Neubauwohnung kann unter Umständen ebenfalls förderungsfähig sein – dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Lösung: Klären Sie bereits beim Kaufvertrag mit dem Bauträger, ob die Fördervoraussetzungen erfüllt sind – am besten schriftlich bestätigt lassen, dass die Kosten die 4.000-Euro-Grenze nicht überschreiten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann ich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch für eine Dachgeschossaufstockung nutzen?

Grundsätzlich ja – wenn durch die Aufstockung neue, selbständige Wohneinheiten entstehen und diese die übrigen Voraussetzungen (Neubaueigenschaft, Kostengrenze, Vermietungspflicht) erfüllen. Entscheidend ist, dass die neuen Wohnungen bautechnisch und steuerrechtlich als „neues Wirtschaftsgut” gelten. Dies ist bei Aufstockungen regelmäßig der Fall, wenn keine überwiegende Verbindung zum Altbestand besteht. Die Abgrenzung ist jedoch komplex – eine Einzelfallprüfung durch den Steuerberater ist unbedingt ratsam.

Was passiert mit der Sonderabschreibung, wenn ich das Gebäude nach fünf Jahren verkaufe?

Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Vermietungsfrist, entfällt die Förderung rückwirkend. Das Finanzamt setzt dann eine Nachversteuerung fest – die bisher in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen werden zum Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Zusätzlich werden Nachzahlungszinsen nach § 233a AO fällig (aktuell 1,8 % p. a.). Ein Verkauf außerhalb der zehnjährigen Behaltefrist ist hingegen unproblematisch – zumindest im Hinblick auf § 7b EStG. Beachten Sie aber die Spekulationsfrist nach § 23 EStG gesondert.

Kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit KfW-Förderprogrammen kombiniert werden?

Eine Kombination ist grundsätzlich möglich, aber nicht schrankenlos. KfW-Darlehen zu marktüblichen Zinsen stellen in der Regel keine staatliche Beihilfe dar und sind unproblematisch. Zinszuschüsse oder nicht rückzahlbare KfW-Zuschüsse hingegen reduzieren die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA: Sie mindern die Herstellungskosten und damit die Grundlage der Abschreibung. Konkret: Ein KfW-Zuschuss von 50.000 Euro verringert die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage entsprechend. Planen Sie also Ihre Finanzierungsstruktur mit Blick auf den optimalen Netto-Steuereffekt.

Ihr Fahrplan: Nächste Schritte als Investor

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist 2026 ein leistungsfähiges Instrument – aber eines, das strategische Vorbereitung verlangt. Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt, die Baukosten sind hoch, und genau deshalb macht die steuerliche Entlastung den Unterschied zwischen einem lohnenswerten und einem unterdurchschnittlichen Investment.

Vor dem breiteren Kontext: Die Bundesregierung signalisiert, die steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau bis in die frühen 2030er-Jahre zu verlängern – aber die konkreten Konditionen werden sich weiterentwickeln. Wer jetzt handelt, sichert sich die aktuell attraktivsten Bedingungen.

Ihr konkreter 5-Schritte-Fahrplan:

1. Projektevaluierung: Prüfen Sie Ihr geplantes Bauvorhaben auf die Baukostenobergrenze von 4.000 €/m². Holen Sie ein detailliertes Baukostengutachten ein – mit Puffer.
2. Steuerberater einbinden (jetzt, nicht nach dem Bau): Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater sollte die Struktur des Projekts (GbR, Einzelinvestment, GmbH?) und die optimale Finanzierungsstruktur bereits in der Planungsphase begleiten.
3. Finanzierungsstruktur optimieren: Klären Sie, wie KfW-Mittel oder andere Förderprogramme die Bemessungsgrundlage beeinflussen. Berechnen Sie den Netto-Vorteil unter Berücksichtigung aller Wechselwirkungen.
4. Mietvertragsgestaltung sichern: Stellen Sie sicher, dass Mietverträge die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % unterschreiten – und dokumentieren Sie dies mit aktuellen Mietspiegeln.
5. 10-Jahres-Haltestrategie festlegen: Planen Sie Ihre Exit-Strategie bewusst außerhalb der Behaltefrist – oder kalkulieren Sie die Nachversteuerungskosten in Ihre Renditeerwartungen ein.

Key Takeaways auf einen Blick:

• § 7b EStG ermöglicht zusätzliche 5 % AfA über vier Jahre – on top zur regulären Abschreibung
• Die Baukostenobergrenze von 4.000 €/m² ist ein hartes Kriterium – kein Spielraum nach oben
• Die Bemessungsgrundlage ist auf 2.500 €/m² gedeckelt – nicht die Baukosten selbst
• 10 Jahre Vermietungspflicht sind bindend – Verstöße führen zur Nachversteuerung
• Kombination mit KfW möglich, aber förderschädliche Zuschüsse mindern die AfA-Basis
• Die Regelung gilt für Fertigstellungen bis 30. September 2029 – der Förderzeitraum läuft

Die entscheidende Frage ist nicht, ob Sie § 7b EStG nutzen sollten – sondern wie Sie es so strukturieren, dass es Ihrem konkreten Investitionsprofil maximalen Nutzen bringt. Haben Sie Ihre Bauplanung bereits auf die steuerlichen Voraussetzungen abgeklopft – oder lassen Sie bislang Rendite auf der Steuererklärung liegen?

Artikel geprüft von Niklas Bergström, Mitbegründer und Chief Quant, Systematic Hedge Fund, am May 29, 2026